PREFEITURA MUNICIPAL DE VITÓRIA

SECRETARIA DE DESENVOLVIMENTO DA CIDADE E HABITAÇÃO - SEDEC

COMISSÃO ESPECIAL DE AVALIAÇÕES - COESA

Nº:
1 - IDENTIFICAÇÃO
2 - HISTÓRICO
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3 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
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4 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Usos Predominantes

Infraestrutura

Equipamentos Públicos

5 - TERRENO
Obs: Área do terreno extraída de documentação do Processo nº
6 - EDIFICAÇÃO
Obs: Área construída extraída a partir de vistoria técnica para o Processo nº
7 - FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme descrito na NBR-14653. Por este método, o imóvel é avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira.

F1) Fator de OFERTA (Fo)

Fator de oferta ou fonte (Fo) Faz a correção da elasticidade da informação, pois usualmente os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados. Refletindo o anseio do proprietário em realizar a venda do bem e também possíveis negociações para transação, é tomado como 0,90.

F2) Fator de LOCALIZAÇÃO (Fl)

Distância em linha reta do polo valorizante, definida por meio da utilização dos fatores sendo: Mesma localização (bairro) que o imóvel avaliado fator = 1,0, localização pior fator = 0,8 e localização melhor fator = 1,2.

F3) Fator de TOPOGRAFIA (Fg)

Fator de Topografia aplicado quando o perfil topográfico do imóvel não difere da situação paradigma de um terreno plano: Fg = 1,0.

F4) Fator de PADRÃO DE ACABAMENTO (Fa)

Variável independente do tipo qualitativa, definida por meio da utilização dos fatores de homogeneização sendo: Econômico (parede rebocada, sem pintura) fator = 0,80, Simples (parede rebocada e pintada) fator = 1,0 e Superior (parede rebocada, com gesso, massa corrida, ou qualquer outro material mais valorizado que os citados anteriormente) fator = 1,2.

8 - AMOSTRAS COMPARATIVAS

Imóvel 1

Fatores:

Imóvel 2

Fatores:

Imóvel 3

Fatores:

Imóvel 4

Fatores:
9 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO

O tratamento estatístico dos dados se dá a partir dos valores homogeneizados das amostras comparativas, é calculada a média e o desvio padrão, que permitem a aplicação dos critérios de saneamento e análise.

O Critério Excludente de Chauvenet é aplicado para identificar e excluir valores espúrios que possam comprometer a qualidade da avaliação.

O Campo de Arbítrio é determinado através da distribuição 't' de Student com 80% de confiança, estabelecendo os limites inferior e superior dentro dos quais se encontra o valor mais provável do bem avaliado, conforme preconiza a NBR 14.653.

Quando a amplitude da amostra supera 20% (moderada) ou 50% (larga), o campo de arbítrio é ajustado para ±10% em torno da média.

Verificação pelo Critério Excludente de Chauvenet:

Amostra 1:
Amostra 2:
Amostra 3:
Amostra 4:
Campo de Arbítrio Ajustado (±10% da Média):

Campo de Arbítrio:

10 - CÁLCULO DE VALOR DO IMÓVEL

O valor final do imóvel é obtido através da aplicação do Valor Unitário escolhido pelo avaliador (dentro do campo de arbítrio estabelecido) sobre a Área Avaliada, que corresponde à área edificada do imóvel objeto da avaliação.

Observação: O avaliador tem a liberdade técnica para escolher qualquer valor dentro do campo de arbítrio estabelecido.
11 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
  1. Este Laudo de Avaliação é de uso restrito e tem validade por 06 (seis) meses;
  2. Os signatários atestam que não contemplam interesse no bem envolvido neste trabalho ou dele auferem qualquer lucro;
  3. Não foi examinada a documentação relativa ao pagamento de taxas, impostos etc.;
  4. Esta avaliação refere-se ao imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames;
  5. O valor arredondado obedece a NBR 14.653-1/2001 subitem 7.7.1 que limita o arredondamento em +/- 1%;
  6. Os profissionais se eximem da existência de defeitos ou anomalias ocultas no imóvel, na data de vistoria;
  7. Informações quanto aos riscos geológicos se baseiam no PMRR vigente ou em Laudo da Defesa Civil atualizado;
  8. A elaboração deste documento se deu a partir de dados coletados em vistoria e/ou da documentação constante no processo;
  9. Este Laudo não atesta habitabilidade, restringindo-se apenas à informação de valores para subsidiar decisões gerenciais.
12 - ANÚNCIOS DAS AMOSTRAS

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13 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIADO

Adicione fotos uma por vez. A cada 6 fotos uma nova página é criada automaticamente.

14 - LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

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15 - CROQUI DA UNIDADE AVALIADA

Adicione croquis um por vez. Cada croqui é inserido em uma nova página.